ARRENDADORES ESTÁN MINTIENDO PARA ARRENDAR MÁS CARO
“Cuando le pidan su inmueble, porque su puestamente el arrendador lo piensa ocupar, debe estar atento porque puede ser para no indemnizarlo y ser arrendado más caro de lo que usted puede pagar”.
Por Juan Carlos Hurtado Ochoa
Debido a la inflación, hay arrendadores que están pidiendo los inmuebles, para arrendarlos nuevamente a precios elevados por encima de lo que le correspondería al arrendatario que tenían. Estamos hablando de vivienda urbana.
Citamos el caso de una familia que llevaba 20 años de manera juiciosa pagando los cánones en un apartamento. Como el índice de precios al consumidor ha estado más bajo comparado con el aumento del salario mínimo, el arrendador sabía que no podía subir el valor como deseaba, entonces decidió pedir el inmueble al señalar que lo habitaría y así evitar pagar la indemnización que trae la ley.
La jugada consiste en que el arrendador le dice al arrendatario que piensa vivir en la casa o apartamento, y ahí no tiene que indemnizar cubriendo tres cánones de arrendamiento, y solicita con ese mismo tiempo de antelación la devolución del inmueble.
Suele pasar que los arrendatarios (tiempo después) descubren que el arrendador lo que deseaba era sacarlos para pedir un precio elevado que ellos no le pagarían por obvias razones. Sin embargo, se quedan quietos para exigir el pago de la indemnización a la que tienen derecho que corresponde a tres cánones que deben ser consignados a favor del inquilino.
PARA TENER EN CUENTA
Desde el ámbito jurídico los arriendos en Colombia se rigen por la Ley 820 de 2003, y esto incluye la terminación de un contrato de arrendamiento.
1. ¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento? ¿Cuál es el tiempo legal para desocupar un inmueble arrendado?
Terminación anticipada del contrato de arrendamiento: si el arrendador es quien desea darlo por terminado y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminación y con no menos de tres meses de anticipación debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.
En forma similar se actúa si es el inquilino a quien le interesa dar por terminado el contrato. De modo que debe dar un preaviso de terminación de contrato de arrendamiento. El arrendatario está en la obligación de estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando que no es su voluntad continuar y que entregará al llegar el día en que termine el contrato de arrendamiento.
Así que, en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelación no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas.
2. ¿Con cuánto tiempo de anticipación se debe pedir o avisar que se entregará una vivienda en arriendo?
El aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelación al vencimiento del contrato inicial o el de sus prórrogas. Por lo tanto, si lo hace así no hay lugar a indemnización.
En el caso de que quiera hacerse con mucho tiempo de anterioridad a la terminación del contrato, el aviso debe darse igualmente con tres meses de anticipación, informando la fecha en que se hará entrega del inmueble. A la par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnización. Incluso, la Ley establece que esta se haga dentro de los tres meses y señala el procedimiento para consignar y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble.
3. ¿La mora en el pago de los servicios públicos y la consecuente es una causal de terminación del contrato?
Sí. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restitución del inmueble dado en arrendamiento.
4. ¿El propietario de un inmueble puede dar por terminado unilateralmente un contrato sin tener que pagar ninguna multa?
El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales para que no haya lugar al pago de indemnizaciones.
Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.
5. ¿Cuál es el tiempo legal para desocupar un inmueble arrendado?
La venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.
Del mismo modo el tiempo que tiene un inquilino para desocupar un inmueble es de tres meses desde la fecha de aviso.
6. ¿Puede un arrendatario usar la fuerza para sacar a un inquilino del inmueble?
Debe intentar, inicialmente, la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.
7. Si se finaliza un contrato antes de mudarse, ¿qué se puede hacer?
En caso de no lograr un acuerdo con el arrendador, puede dar por terminado unilateralmente el contrato dando aviso con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses. Es decir, que así no ocupe el inmueble debe pagar los tres meses.
Por lo anterior, debe tratar de obtener el consentimiento para dar por terminado el contrato por voluntad mutua.
8. ¿En cuánto tiempo una persona invade un apartamento que siempre ha tenido en arriendo?
El arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertirá en el propietario.
9. ¿Cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar un local comercial?
El artículo 520 dice que en los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de una autoridad competente.
